マンション投資用の収益物件の購入に際しては、現在自身が暮らしているエリア内を漠然と思い浮かべる傾向がみられます。しかし、投資目的である以上、より安定した収益が期待できるエリアを見極めて選択する必要があります。
ここでは、エリア選びの重要性と押さえておくべきポイントについて説明したいと思います。
マンション投資に適したエリアは大都市圏
マンション投資エリアは日本全国に広がっており、それぞれの地域性に異なる特徴がみられます。
よりニーズの高いエリアとして、これらの都市圏が上から順番にあげられます。
首都圏
関西圏
中京圏
人口100万（最低でも50万）以上の地方都市
不動産投資に適したエリアとして大都市圏が有利とされる理由は次のとおりです。
少子高齢化の進行が加速度を増し続ける現在、日本の総人口は減少を続けています。ですが、そうした状況下でも人口増加が続いているのが、首都圏・近畿圏・中部圏の三大都市圏です。不動産投資を事業として中長期的に成立させるためには、この環境が不可欠です。
ただし、都心部では高利回り物件を取得するのが難しいのも現状で、人口50～100万人規模の地方都市に着目する投資家も増えています。
エリアごとの適正規模が存在するため十分な情報収集を行う
ちなみに大都市圏の中にも、エリアごとの適正規模が存在します。
・高価格の物件が動きやすいエリアとそうではないエリア
・人気が高いエリアと不人気のエリア
投資物件の購入を検討しているエリアが、実際にはどのようなエリアであるかを見極めるべく、十分に直近の正しい情報を収集する必要があります。
さらには立地条件だけでなく、
・付近の住宅物件の供給状況
・学校・病院・商業施設などの有無
・生活環境面全体はどうか
などに関しても、調査のうえ候補となる投資エリアを、段階を踏んで絞り込んでいくことをおすすめします。
人口50万人以下の小規模地方都市の場合は物件の規模を地域の規模に合わせる
人口50万人以下の小規模地方都市における不動産投資は「回避すべき」かといえば、必ずしもその限りではありません。小規模都市においても、人々が生活を営み町が形成されている以上、不動産に対する一定の需要は当然あります。
しかし、こうしたエリアでマンション投資を行う場合、物件の規模もその地域の規模に合わせる必要があり、大都市圏と同じ感覚で着手するのは危険です。
たとえば人口50万人以下の小規模地方都市では、東京の都心部とは違い、10億円単位の物件が即売となることはまず想定できません。
その都市の規模が東京の20分の1であれば、同じく建物の規模も20分の1程度の小さな物件に投資することで、リスクを抑えた投資事業をスタートさせるのが賢明です。
小規模地方都市でのマンション投資では、適正な規模を冷静に把握する、初期段階での作業が重要です。
地方エリアでのマンション投資に際しては管理会社の選定が重要
現在の生活圏から遠く離れた、地方のエリアの物件でマンション投資を始める場合、直接目が行き届く場所でない限り、現地の管理会社に運営全般を委託する形になります。
そのため管理会社の選定が、投資成功の大きな決め手となります。
仮に信頼に値する管理会社が見当たらない場合、それまでの投資計画を一旦リセットの上、再度エリアの選択から仕切り直すことも視野に入れておくべきでしょう。とりわけ小規模都市の場合、管理会社の絶対数も少なく、十分な注意が求められます。
マンション投資の成否には、エリアの選択だけでなく、物件の良し悪し、管理会社のサービスの質など、複数の要因が関わってきます。大都市圏の場合は投資規模が大きくなる傾向が見られ、それに伴うリスクも想定されます。
資金面との兼ね合いから、あえて地方の物件を選択するのも一案ですが、ここまでお伝えしたように、小規模地方都市にみられる傾向やリスクを踏まえた慎重な物件選びが大切です。
極端にエリアを絞り込むデメリットは物件情報の減少
マンション投資をより確実に成功させるべく、エリアを極端に絞り込み過ぎた場合、次のデメリットが避けられません。
・物件情報の絶対数が極端に減少してしまう
エリア選択の重要性にこだわりすぎた結果、たとえば高い収益性が期待できる、地方の優良物件情報をシャットアウトしてしまっては本末転倒です。
最初からピンポイントでエリアを絞り込み過ぎることなく、情報収集につながる窓口は広く構えておく柔軟な姿勢も、とりわけ初期段階では重要なポイントです。
