低金利傾向が顕著な近年、この状況をきっかけにマンション投資に着目する方が増えているといわれています。ですが、今後突然金利が上昇する可能性もゼロではありません。
ここではマンション投資における金利上昇のリスクに備える方法など、投資家として踏まえておきたい内容をご紹介します。
マンション投資における金利上昇リスク
マンション投資のローンの金利は、安ければ安いほど投資家にとって好都合であり、金利はキャッシュフロー（お金の流れ）に直接的な影響を及ぼします。
ちなみにここ数十年の金利の動向を振り返ると、バブル崩壊後に超低金利政策として公定歩合の引き上げが実施されましたが、それでも低金利状態は継続しています。ですが、今後数十年間も引き続き低金利状態が続くとは限りません。
借入金額1億円、返済期間30年の投資マンションローンを組んでいたと仮定して、
金利が1％→2％に上昇すると、年間支払額が約58万円増える
金利が1％→3％に上昇すると、年間支払額が約120万円増える
これはマンション投資という事業において大きな負担に他ならず、仮に利回りの低い物件だった場合、諸経費を考慮すると赤字経営の可能性も想定されます。
さらに金利の上昇を理由に家賃の値上げに踏み切ることは厳しい状況です。
その理由として、次の「負のスパイラル」のリスクの存在が無視できません。
・日本の人口の減少に伴い、賃貸物件は既に飽和状態である
・賃貸物件の数が多過ぎると、家賃は下降傾向となる
・入居者が見つからなければ空室が増えるため、家賃収入が減る
家賃収入が減ると赤字経営に転落し、借入先金融機関への返済が滞ってしまう可能性が高まる
最終手段として不動産を手放して現金化を試みたとしても、希望額で売却できず、結果ローン残高を下回り、債務だけが残ってしまう
こうした悪循環の当事者とならないためにも、マンション投資用の収益物件を購入する際には、可能な限り低金利のローンを組むことが大切です。
仮に返済期間中に金利上昇があったとしても、キャッシュフローが悪くならない物件を選択することで、マンション投資を「失敗」としないリスク管理が望まれます。
投資の計画段階から金利上昇リスクを想定しリスク回避可能な計画を立てる
金利上昇リスクを視野に入れつつも、収益物件を購入する際にローンを利用することで、これらのメリットを得られます。
・少ない自己資金でもマンション投資を始められる
・ローン返済に家賃収入の一部を充当することで、金利分を考慮しても実質自己負担額ゼロの感覚で収益物件を経営できる
ですが金利上昇は投資家にとって大きな金銭的負担となります。金利リスクに関しては、マンション投資の計画段階からきちんと想定し、仮に金利上昇が現実となった場合にも、リスク回避が可能な計画を立てておく必要があります。
実際に金融機関から融資を受ける際には、金利が上がった際のシミュレーションを通じ、金利が上昇した場合でも返済が滞らない、余裕のある資金計画を固めておきましょう。
また、ある程度の資金的余裕が確保できた場合、繰上返済を視野に入れるのも一案です。一般的に返済期間の前半は、月々の返済額の内訳として金利が占める割合が多いため、早期に繰上返済できれば、より効果的な金利削減につながります。
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