いざ始めようと思うと聞き慣れない専門用語の数々に戸惑ったり、ネットで調べていても内容が理解ができない、なんてことあるのではないでしょうか？
前回のコラムに引き続き、不動産投資を始める際にお客様から聞かれる質問に対してお答えしていきます。
前回のコラムはこちら▼
初心者必見！失敗しないための不動産投資FAQ①〜動画公開中〜
この記事の内容は、カイロスマーケティングのYouTubeチャンネルでも公開しております。
不動産投資FAQ動画公開中！
不動産投資を始める前の人によくある質問
Qネットで安い物件が出ていますが、本当に大丈夫なんでしょうか？
大丈夫か大丈夫じゃないかで聞かれると…
「大丈夫じゃないから安くなっている」とも言えます。とても安いものを探している人もいますけど、基本的に掘り出し物を買おうとか、人より安く買おうとするとリスクが高くなる要素しかありません。
それに対応できる人たち、物件のリスク箇所が分かっている人や、見抜ける人であれば安い物件を買っても大丈夫かもしれません。
しかし「とにかく安いもの」の視点で探していると危険な物件に当たることが多いです。
Q資産価値の高いエリアとはどこでしょうか？
南関東で住宅地として成立しているようなエリアは資産価値として有効だと言えます。
しかし将来性を考えると、坪単価が１０万円を切るエリアは要注意かもしれません。需要と供給のバランスを考えたときに、供給の方が多くなるところ＝土地が明らかにある、空き地のような市街化地域は資産価値として将来維持できるかどうか不安な場所かと思います。
逆に言うと、資産価値が高いエリアは
・住宅地がびっちり並んでいるようなところ
かつ
・ビジネス拠点が一時間から一時間半のところに仕事があるようなエリア
は資産価値が高いと言えます。
Q収益性の高い物件とはどんなものでしょうか？
収益性が高い＝利回りが高い物件、と思われがちですが、
利回りだけではなく、その上で物件の土地の資産があるものをいいます。
利回りとはお金を回収してくる能力です。
返済とともに土地の元金に対して返済をしていくことで、実は土地の資産を拡大させているからです。
Q高利回り戸建てはどう思いますか？
年収700～800万円超えていて、一棟のアパートを投資で回していける方には考える必要ないのではないでしょうか？
キャッシュフローだけよくて土地の資産って利回りが13％、14％それ以上のものを購入しますよね。上記で述べたように住宅地として成り立たないような栃木や茨木など、駅から遠い山奥にある戸建を買うと、利回り賃貸と販売価格の効率性は高いかもしれませんが、、
売却するときに賃借人がついた状態だとなかなか買い手がいません。
あるいは建物が老朽化したときの解体化コストがいくらかかるのか考え、300～400万円の一戸建を利回り13～15％で買ったときの利回りを比べてみるといくら儲かるでしょうか。
月々１～２万円のキャッシュフローを出し、10年後100万円で売却したとします。
収入の高い方であれば稼げる額であり、わざわざ投資する必要があるものではないかと思います。
利回りの響きがいいこと、売り手側の事情によって売られているものもあるのでよく理解しましょう。
Qキャッシュフローが高い物件を探すのはどうなんでしょうか？
キャッシュフローは大事ですが、それだけよければいいものではありません。売却するときに買い手がいなければ困ります。
売り先は収益不動産として買う投資家、またはアパートの場合は解体して更地にしたときに住宅需要として販売するかです。売却時に困る物件もあるので、「キャッシュフローだけいい」点でみるのも危ないかと思います。
Q節税はどのようにすればいいでしょうか？
現在の給与所得や課税所得が多い方には有効です。ただ、30％くらしか課税されない方には向きません。
節税と聞こえがいいですが、減価償却して帳簿上の財産が減っていくことを不動産によって行う＝不動産事業が儲かっていないということです。最高税率くらい取っていて本当に節税が重い人に少しだけサポートをするくらいのイメージでいてください。節税によって資産はできません。
年収が600万円くらいの人が節税でワンルームマンションなど、不動産会社の「売りたい」営業事情によって買わされてないか？きちんと還元できるか？冷静に判断して、分からなければ聞いてください。
Qマンションとアパートによって投資の違いはなんでしょうか？
一棟の場合は新築と中古に分かれます。
私たちは中古一棟の不動産が多いですが、資産形成とキャッシュフローをとる目的であります。
新築のアパートはキャッシュフローと節税のための商品です。消去法でマンションを選ぶのであれば、区分のなかで考えるべきですが、、、
区分マンションの投資は規模が小さく、取り組みやすいメリットはあります。
しかしキャッシュフローが出にくく貯蓄や資産形成になりにくいデメリットもありますので、一棟できる方は一棟で、それが出来ない方は区分の中で最も効果が高いものを選ぶべきなのではないでしょうか。
Q不動産に積極的な銀行はどこでしょうか？
今の状況でいうと地方銀行・ノンバンクです。
横浜銀行や香川銀行ですかね、西武信金やSBJは消極的になりましたね。
ノンバンクではオリックス、三井住友トラストローン＆ファイナンス、セゾンファンディックスなどよく聞きます。区分マンションだとイオン銀行や住宅ローンが長期でやっています。
これらは中古として考えたときですが、新築となると地元の信金や金庫組合が支援してくれますよね。投資家や商品、マーケットに合わせて銀行は選びましょう。
Q地震や水害、災害リスクとは
水没してしまうと建物や電気系統も含めて修繕費がかなりかかります。地震もそうですが、火災保険や地震保険に入っている前提で我々は費用の計算をします。
かなり物件の年数が経っている建物の場合、販売価格と土地値を比べて土地値の方が大きい物件もあります。建物を壊して土地として売る選択、あるいは保険がでたら解体して新しい建物を建てることもできます。有効な土地を持つアパート経営の場合は致命傷にはならないことが多いです。
一棟の場合、所有者に主導権がありますが、色々な利害関係者がやってきて事業が進捗しない、主導権を握れないので、リスクの対応範囲は多くなります。
Q個人情報の対策はどうしているんでしょうか？
基本的に守秘義務があります。その上、我々はプライバシーポリシーを定め、お客様の個人情報に対して神経質に扱っているので信頼していただければと。必要な情報は共有して頂けるように対応しています。
まとめ
不動産投資を始める際にお客様から聞かれる質問に対してお答えしました。
相談をしてみることでしっかり不安を共有できる会社が重要です。より詳細な情報やノウハウ等についてはお気軽にお問い合わせください。
