2023年8月、大手不動産デベロッパーの一角である恒大集団が米国にて連邦破産法15条を申請したのに続き、9月には中国不動産最大手の碧桂園が辛くも猶予期限直前の5日前にデフォルト（債務不履行）を免れるなど、中国不動産バブルの崩壊がより深刻な様相を呈してきています。
この引き金となったのは、中国当局によって2020年に導入された不動産企業向けの引き締め政策、「三道紅線（スリーレッドライン）」。
中国経済全体の拡大に伴い、2014年ごろから急加速した国内の不動産市況は、不動産への投資が進む中で、不動産価格の高騰や融資残高の増加をもたらし、さながら日本のバブルをも想起させる経済リスクを孕んでいました。
そこで「対総資産負債比率70％以下」「対自己資本負債比率100％以下」「短期負債を超える現金の保有」という3つの基準を満たさない企業の借り入れを制限することにより、不動産企業に向けて過剰な融資を抑制することに。
その結果、成長を急ぐあまり条件を満たすことができずデフォルトに陥った中国を代表する巨大企業・恒大の信用不安は、数多くの関連企業に損害を与え、不動産以外の業種にも波及する経済問題へと発展しました。
対岸の近さゆえ、日本がもらいうる中国の「不動産バブル崩壊」という火事
当局もこの事態をかなり重く見ており、2022年後半からは不動産市場への救済案を次々と打ち出すなど、トップダウンで強力な施策を推進し、事態の打開に動いていることから、今のところは中国経済全体の減速にまでは至ってはいません。
とはいえ、中国における今回の不動産危機は、最悪の場合リーマンショック級の影響を世界にもたらし得る、と一部の専門家は指摘しています。
現在世界第2位の経済大国にして、新興国の一角としての高い成長率も兼ね備えている中国。
事業投資に、金融市場への投資にと、日米のみならず世界にとって魅力的なマーケットであるがゆえに、不動産会社のデフォルトや破綻による不動産市場に対する莫大な融資の不良債権化は、あらゆる国の多くの企業や投資家に損失をもたらし、金融市場への下落圧力がかかります。
さらに、隣国であるということからも関係性が深い日本にとっては、2020年以降の貿易相手国の金額別シェアは、輸出入ともに中国がトップ。
日本全体における輸出額の1/4というとても高い割合を占めているため、中国の経済悪化の深刻化は、日本の多くの企業、ひいては日本経済にも影響が及ぶ恐れが当然のように考えられるのです。
今ここにしかない「与信力」のレバレッジ効果を最大化するのは、それでも日経平均株価が上昇トレンドの今でしかない
翻って日本では、不正融資や建築偽装、フラット35の不正利用などが相次いだことから、2018年以降の不動産投資における融資は、そもそもたいへん厳しい状況が続いています。
そこへきて、はたして中国経済の恐慌が現実のものとなった場合、さらなる資金の貸し渋り、融資の鈍化が起こるのは間違いないでしょう。
とくに、個人の不動産投資家向けの融資条件が設定されているアパートローンや事業者向けの融資全般が対象となるプロパーローンなどの不動産投資関連ローンは、社会経済の影響を非常に受けやすいと言われています。
一般的には自身の「与信力」のレバレッジ効果を最大限に引き出せるのが不動産投資の大きな魅力ですが、今後さらに条件が厳しくなれば、たとえば年収5,000万かつ金融資産2億円といったハイレンジの方にしかチャレンジできなくなる、なんてことも起こりうるのが現実です。
では、いま不動産投資に対して取るべき戦略とは？と言えば。
まず1つには、「与信力」とは所属する会社の業績および年収、社会経済の状況による融資基準のトレンドなど、常に変動要因がそのステータスの手綱を握っています。
そして2つには、日経平均株価は2023年9月中旬の時点で3万3,000円台を推移し、年末に向けて引き続き上昇トレンドを維持、3万6,000円台まで到達する見通しで、バブル崩壊以降最高の水準、つまり中国経済の先行きとは今のところ連動しない見通しを堅持しています。
そんな中、あなたが己の「与信力」のレバレッジ効果を最大化したい、と思っているのなら。
そう思ってはいるものの、いつか来るであろう「そのとき」を待っているのなら。
今ある「与信力」が今あるものではなくなる前に、株価が下降へと向かう経済トラブルが顕在化する前に、つまり変動要因がアンコントローラブルな領域に入る前にーーそう、「そのとき」はまさに今、なのです。
