まずはじめに、「デッドクロス」とは何か
デッドクロスとは、
「ローンの元金返済額が、減価償却費を上回ってしまう」ことです。
アパートやマンションの建物等といった構築物を「償却資産」といいます。償却資産は毎年少しずつ古くなり価値が減少していく為、その減少分を「減価償却費」として必要経費にすることができます。したがってこの減価償却費は、毎年お金が出ていくわけではないのに、一定の金額を所得から差し引くことができるので、その分所得を少なくできるありがたい必要経費と言えます。
上記を踏まえ、
不動産投資を行う際、多くの方が融資を受けますが、実のところ融資を受ける割合が大きいほど、金利や返済期間などの条件によってデッドクロスを回避できなくなります。
収支と損益の違い
さらに、デッドクロスの仕組みを知るには「収支」と「損益」の違いを理解しなければなりません。
そもそも、キャッシュフローと課税所得は計算方法が異なります。
キャッシュフローは「収支計算」、課税所得は「損益計算」といった具合です。
収支計算とは“いくらお金の残高があるのか”を計算します。
収入－支出＝CF（キャッシュフロー）
そして損益計算は“いくら儲かったか”を計算するものです。
売上－経費＝損益
この損益の部分に対し税金の計算がなされます。
ここでポイントになるのは、“支出”と“経費”の違いです。
主な“支出”とは、
◯管理費
◯電気代、ガス代
◯修理代 etc…
主な“経費”とは、
◯建物や設備の減価償却
◯金利
◯管理費 etc…
こういう場合にデットクロスは起こる
融資が低金利の場合は、返済のほとんどが元金になります。しかし、理由は後述しますが元金は経費計上できないため課税の対象となります。元利均等返済の場合、返済金額は一定ですが内訳が変化します。
当初は、利息＞元金返済だったのが、最終的には利息＜元金になります。出ていくお金は変わらないのに、経費算入できる金額は減っていってしまいます。
なぜ元金は経費にならないのかを説明します。
元金返済で残債が減る分、純資産が増えるので「総資産＝純資産＋負債」が変化しないからです。総資産の増減がないので、損益ではプラスマイナスゼロということなり、経費計上できないということです。
つまり、仮に家賃総収入1,000万円に対しキャッシュフローが200万円でも、税金が200万円以上というケースが発生します。
実際のシミュレーション
下表は、実際に私が所有している投資物件のシミュレーションです。
「CF-税額」にご注目ください。
減価償却が終わる10年先に税金がCFを超えてしまっています。
不動産投資の成功の鍵とは
デッドクロスがなぜ起きるのか、その原因をお分かりいただけたでしょうか。
不動産経営は、取得することも大事ですが、それと同時に「出口戦略」を持っておくことも非常に重要であることが明白です。
不動産投資では、お金の動きに対しシミュレーションすることが可能です。手間を惜しまずシミュレーションを行い、デッドクロスが起こるタイミングを把握することを強くお勧めします。そのタイミングを想定した上で、売却や建て直し、或いはローンの組み換えなど、手段はいくらでもあります。
不動産投資の成功は、そのような考え方や実行から生まれます。
