松戸市にある一棟マンション。
駅から徒歩20～30分の旧耐震のものです。弊社が購入後、半年で入居者０の状態から100％満室になりました。
賃貸業はそんなに難しく考えず、いくつかのコツを守って運用すれば勝手に空室なく埋まります。
本記事ではその秘訣を５つ紹介しますので不動産投資興味があるけれど、リスクがあるため始める勇気がない…など懸念されている方は特に参考にしてください。
1．コストを抑えた内装リフォーム
まずは内装です。
クロスやクリーニングは工夫すればコスト削減できるところ。
業者に任せる前に確認しましょう。
まず、壁と床材の色や素材を統一感のあるものを合わせて選ぶと、ネットの画面で見映えがいいです。
コストをかけずにリフォームすることで差別化を図るのが大切です。
２．内装の写真を綺麗に撮る
ネットで物件を検索する人がほとんどですよね。
そのため写真の見え方はとても大事です。
せっかく綺麗にリフォームしたので、綺麗に写真を撮りましょう。
特に、下記の３点はおさえてください。
・部屋の隅から対角線の隅まで床と壁を入れてななめに撮った全体の写真
・キッチン全体の写真
・ガスコンロや蛇口の仕様が分かるアップの写真
全体の写真を撮る際は広々と見えるよう、広角レンズを使いましょう。スマートフォンにも広角モードがありますのでぜひ使ってみましょう。
写真が綺麗ではないと、ネットで物件を探している段階で候補から外れてしまう可能性もあり勿体ないです。
センス良く撮影できる人であれば問題ないですが、意外と不動産屋さんも写真の綺麗な撮り方を知らずに見落としているポイントでもあります。
３．客付業者に物件情報を届ける
賃貸の仲介の場合、非常に重要な点です。
自社の管理物件を持たず、賃貸希望者に物件の紹介をする不動産会社を客付業者と呼びます。
想像しやすいのは、駅近に間取り図がたくさん貼ってあるような不動産屋さんです。
皆さん一度は見たことがあるかと思いますが、部屋を探し中のお客様に物件を告知、おすすめする仲介業者ですね。
通常、入居者が決まると物件を所有しているオーナーが手数料をこの客付業者へお支払いします。
しかし弊社の場合はオーナーだけでなく私たちからも謝礼金を出します。
客付業者からすると利益を上げるチャンスなので、特にお客様に力をいれておすすめしてくれます。
広告料が出る物件であることを業者が見るサイトに載せるのはもちろん、実際に店舗へ行き仲介業者にしっかり告知をしましょう。
対業者とのいい関係づくりも大切です。
４．工夫した賃料の設定
前回の募集時と全く同じ家賃・リフォーム・条件で募集しているケースが多いのですが、見直しましょう。
家賃設定は時期によって流動的です。
2，3月の引越し繫忙期であれば賃料を1000円、2000円上乗せしてもいいでしょう。
逆に、閑散期である8月は家賃を多少下げたり敷金・礼金を無料にする、時期によって細かい調整が必要です。
ホテルの宿泊料も連休時と平日で金額が変わるように、時期や曜日で調整しますよね。
また、少し裏技ですがネットの検索にヒットする仕掛けもおすすめです。
例えば
家賃5万1,000円で管理費3,000円の物件なら、
家賃4万9,000円の管理費5,000円の設定にしたほうがいいです。
総合賃料は変わらないまま、家賃を下げてその分管理費を増やします。なぜなら、５万円までの賃料上限で検索されると除外されてしまうからです。
少しの工夫で多くの人の目に触れる機会を増やます。
なお、自分の物件の賃料は適正なのか知りたいときは、SUUMOやat homeなどポータルサイトでお持ちの物件と同じ条件で検索してください。
まず、ヒットした物件の平米単価を出しましょう。
２０平米５万円であれば、５万÷２０で算出できます。
平均値と照合して自分の物件が高いのか、安いのか論理的に分かりますし、それだけでなく強豪の条件の勉強にもなります。
管理会社も平均値を算出しているはずなので相談してみるのをおすすめします。
５．敷金・礼金は無料にする
欲張って礼金を取ろうとしなくても大丈夫です。敷金・礼金はゼロにしましょう。
特に敷金は退去時に貸借人へ返すものなので、オーナーにとっては利益ではなく預り金。
敷金を貰わないと後ほどトラブルになるのでは？と考える方もいますが、リスクヘッジとして保証会社への加入や連帯保証があります。
最初のコストは低い方が募集しやすいので、弊社の物件はほとんどが敷金・礼金無料です。
不動産投資を始めるにあたって、空室率やリスクが気になる、懸念される方がとても多くいらっしゃいます。
お気持ちはわかりますが、私たちの稼働は９５％近く入居者率があるのが通常です。
データをみても首都圏で８６％は放っておいても稼働しています。
上記で上げたようなコツを実践していなくてもそれだけ回るということなのです。
稼働率が７０％などのネガティブな印象を持ち収益不動産投資を始めない人がいますが本末転倒です。
しっかり賃貸管理業務を行っていれば空室率はさほど怖くありませんので、必要以上に恐れなくて大丈夫です。
管理会社としっかりコミュニケーションを取って運営しましょう。
