最近では「初期費用ゼロでも始められる」と謳われるマンション投資ですが、実際にはさまざまな初期費用の負担が必要です。
ここでは具体的に、どのような費用がどの程度かかるのか、初期費用を準備する方法などをまとめたいと思います。
マンション投資を始める際に必要となる諸費用
新たに収益物件を購入して投資を始める際に必要な諸費用として、主に以下があげられます。
不動産仲介手数料
仲介会社を使って中古マンションを購入する際に発生する諸費用で、仲介手数料の上限は税込売買価格によって定められています。
新規デベロッパーから購入する場合は発生しません。
不動産投資ローン手数料
ローンの借入先金融機関に支払う事務手数料で、定額制とローン総額に対する定率制があり、定額制の場合は30,000円前後が相場とされています。
不動産投資ローン保証料
金融機関からの借入に際しては貸主とは別に保証人が必要となりますが、金額も大きく返済期間が長い不動産ローンの場合、保証会社を保証人とするのが通例です。
火災保険料
ローンの借入に際しては物件が担保となるため、火災保険への加入が必要です。
印紙代
売買契約書と金銭消費賃借契約書（ローン契約書）にそれぞれ必要で、契約書記載金額により異なります。
登録免許税
中古物件を取得する際には、所有権移転登記手続きが必要となり、不動産投資ローンで物件を購入する場合には、抵当権設定登記が必要となり、借入額に対して0.4％の登録免許税が発生します。
不動産取得税
購入後3～6ヵ月程度で納付通知書が届き、税額は固定資産税評価額の4％です。
固定資産税および都市計画税も、収益物件購入後に負担が必要となります。
固定資産税・都市計画税
固定資産税および都市計画税も、収益物件購入後に負担が必要となります。
司法書士報酬
また不動産登記手続きを始めとする、煩雑な諸手続きを司法書士に依頼した場合、一般的に総額10万円前後の司法書士報酬の支払いが必要となります。
関連コラム
自己資金が不足している場合は初期費用の準備にノンバンクを利用するのも手
現金で必要な初期費用金額を準備できない場合、外部から借り入れて準備する方法として下記が選択肢のひとつにあげられます。
・ノンバンクを利用して初期費用を借りる
ノンバンクとは、預金などは受け入れずに与信業務だけを行う金融機関を指す総称です。通常の銀行と比較した場合、貸付に際しての審査が簡易的な会社が多く、低所得であっても融資を受けられる場合があります。
大手新築会社がノンバンクを利用して初期費用などを用立てるケースが、多々確認されています。
ただし金利や手数料は他の金融機関と比較して高めの設定となっているため、ノンバンクの利用には十分かつ慎重な検討が必要です。
初期費用を調達する段階から、高い金利を背負う方法を選択した場合、他のさまざまなリスクが重なり合った結果、より深刻な事態も懸念されます。
